Причины разделения собственности могут быть разные: будь то планирование двухквартирного дома, выделение земельного участка для взрослых детей или потому, что собственность просто слишком велика и требует слишком многого обслуживание. Деление может производиться с измерением или без него. В справочнике показано все, что необходимо учитывать при разделе имущества.
Одобрение
Почти во всех федеральных землях для раздела собственности не требуется одобрение муниципалитета. Исключением являются Нижняя Саксония и Северный Рейн-Вестфалия, если речь идет о застроенном объекте или разрешении на его строительство. Независимо от того, есть ли необходимое разрешение на разделение или нет, всегда необходимо соблюдать предписанные строительные нормы и правила. Это касается, например, соблюдения минимальных расстояний и планов застройки. Подробную информацию предоставляет управление строительства и/или недвижимости ответственного муниципалитета, в котором находится недвижимость.
Типы подразделений
Существует два типа деления:
Идеальное деление
Идеальный раздел происходит без обмера имущества. Это не означает, что измерение не проводится. Он просто работает без определения границ и установки/маркировки границ. Регулирование деления без обмера осуществляется нотариусом. В крепостной книге делается запись об идеальном земельном участке. Такое разделение в основном проводится в целях экономии и тогда, когда стороны не хотят иметь на несколько квадратных метров больше или меньше.
Требования к идеальному дивизиону
Выполнение хотя бы одного из следующих требований является обязательным для возможности деления без измерения:
- Граница проводится «камень к камню», например в двухквартирном доме
- Равные доли имущества, как это может произойти, например, при роспуске наследственной общины
- Измерение раздела проводилось в прошлом и сдается в земельный кадастр без смены собственника
Реал дивизион
В случае реального разделения измерения должны проводиться признанным и назначенным государством геодезистом. Он предоставляется по запросу ответственного геодезического органа или может быть заказан самостоятельно. Границы земельных участков разграничены по всем подрайонам. По желанию могут быть установлены межевые знаки. Результаты измерений и граничные точки передаются в кадастровый орган в качестве доказательств и хранятся там. Новые листы земельной книги создаются для всех обмеренных частей с соответствующими (новыми) собственниками недвижимости. Старая запись в земельной книге для неделимой собственности «перезаписывается» новыми данными топографической съемки и границ.
Затраты
Цена раздела участка без межевания или с межеванием зависит от размера разделяемого имущества и стоимости земли. Если площадь подлежащего разделу имущества составляет 850 квадратных метров, а стандартная стоимость земли составляет 23 евро за квадратный метр, стоимость измерения раздела в среднем на 900 евро выше, чем при так называемом зондировании без измерения раздела. Налог с продаж и сборы за регистрацию земли соответственно становятся дороже из-за более высоких расчетов затрат. В этом примере расчет стоимости чуть более 2700 евро сравнивается с чуть более 1300 евро без учета деления. Цены могут варьироваться в зависимости от муниципалитета.
Владелец недвижимости обычно несет ответственность за покрытие расходов на раздел. Возможны частные соглашения о распределении затрат или принятии общих затрат с (новым) владельцем имущества, подлежащего разделу.
Заявка, если требуется одобрение
Если имущество, на которое требуется разрешение, подлежит разделу, необходимо письменное неофициальное заявление в ответственный городской орган власти. Заявление должно быть подано владельцем недвижимости или покупателем. Как правило, от имени собственника или покупателя недвижимости также могут подать заявление государственные геодезисты и нотариусы. Для подачи заявления третьим лицам требуется юридически обязывающая доверенность.
Содержимое приложения
Раздел 13 Постановления о типовом строительстве регулирует содержание заявления и необходимых документов. К ним относятся
- Имя и адрес заявителя или владельца имущества, подлежащего разделу
- Улица и номер дома
- Название объекта
- Лист поземельной книги
- Кадастр недвижимости с номером района, земли и участка
- Карта недвижимости в трех экземплярах с указанием текущих границ собственности, собственности, подлежащей разделу, и будущих границ
- Информация о существующей застройке, рыночной стоимости имущества, подлежащего разделу, и цели раздела
Совет:
Убедитесь, что вся информация верна и полна, а также представлены все необходимые документы/документы. В среднем срок рассмотрения составляет три недели. Если была предоставлена неверная или неполная информация/документы, время обработки будет соответственно продлено.
Отказано в разрешении на разделение
Если строительное управление отклоняет раздел имущества, следующим шагом будет обращение в суд, если отказ не может быть принят.
Одобрен раздел имущества
Если участок одобрен строительным органом, необходимо провести измерение. Прежде чем результаты измерений будут представлены в отдел земельного кадастра с разрешением на раздел, желательно заранее договориться о дальнейших действиях.
Сервис
Не забывайте о правах индивидуальных владельцев, которые должны быть предоставлены в соответствии с разделом 1018 Гражданского кодекса, например, права проезда или прохода. При этом может быть установлен отказ от прав. Это предполагает обременение имущества соседа. Это регулирует, например, (совместное) пользование, такое как прокладка водопровода или хранение предметов на соседнем участке.
Совет:
Все соглашения, такие как сервитут и отказ от прав, обычно должны быть зафиксированы в письменной форме и должны быть частью каждого соглашения о разделе/покупке. Таким образом, можно избежать последующих споров.
Права проезда
Важным сервитутом являются права проезда и прохода. Особенно, если разделенное имущество находится во втором ряду и не имеет прямого доступа пешком или на автомобиле. При разделе собственности следует регулировать, какой путь/доступ предоставляется. Компенсация за использование и/или участие в содержании путей/маршрутов доступа имеет смысл.
Затраты на проезд и проезд
Сумма затрат на право проезда и проезда должна определяться исходя из интенсивности использования. Здесь в расчет можно включить частное или коммерческое использование. Если стороны не пришли к согласию, стоимость может определить эксперт.
Запись в земельной книге
Если право проезда и/или право прохода предоставляется на соседний участок, это должно быть внесено в земельную книгу обременяющего участка. Согласие владельца является обязательным условием для внесения записи в крепостную книгу. Если при создании новых листов земельного реестра в отделе земельного кадастра имеются права проезда и прохода, административные усилия уменьшаются, а затраты, как правило, ниже, чем последующие записи.
Совет:
Площадь для дорожек и переходов не должна быть слишком большой, так как это может привести к снижению стоимости, если недвижимость продается с зарегистрированным сервитутом. Смена владельца не влечет за собой прекращения права проезда или права проезда.
Обратиться за помощью
Власть немецкого языка, правовые нормы, отдельные и/или исключительные правила и бесчисленное количество параграфов не позволяют обычным гражданам сориентироваться. Непреднамеренной ошибки может быть достаточно, чтобы проект не был одобрен или возникли юридические трудности с новыми владельцами недвижимости. Целесообразно обратиться за помощью к геодезисту или юристу/нотариусу, специализирующемуся на праве в сфере недвижимости и строительства. Во многих случаях грамотная поддержка позволяет сэкономить деньги, время и нервы.
